Immobilien als Geldanlage
Wie wäre es also damit, eine Immobilie zu kaufen? Wohnraum ist knapp und gerade in den großen Städten findet man ja schließlich immer einen Mieter, so die landläufige Meinung.
Ich möchte Ihnen heute mehrere gute Gründe gegen einen Immobilienkauf mit auf den Weg geben.
- Nebenkosten: Sie müssen beim Immobilienkauf immer berücksichtigen, dass Sie bei Kauf sehr hohe Nebenkosten zu tragen haben. So müssen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung in Frankfurt derzeit 6% Grunderwerbssteuer, 1,5% Notarkosten und 0,5% für den Grundbucheintrag berappen. Macht zusammen 8%. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind dies 20.000 Euro. Fällige Maklerprovisionen können weitere 3% bis 6% des Kaufpreises ausmachen, also nochmal bis zu 15.000 Euro. Dieses Geld sehen Sie nie wieder, so dass Sie zum Teil sehr lange warten müssen, bis sie diese Nebenkosten an Miete wieder eingenommen haben.
- Klumpenrisiko: Wenn Sie eine Immobilie zur Geldanlage kaufen, haben Sie immer ein großes Risiko, da Sie sehr viel Geld in einen Korb legen. Die Wohngegend kann unattraktiver werden (z. B. durch eine neugebaute Flughafen-Landebahn) oder das Umfeld kann sich verändern (Stellenentlassungen bei einem großen Arbeitgeber).
- Niedrige Zinsen: Viele Anleger verschulden sich derzeit zu niedrigen Zinsen, vergessen aber dabei genug zu tilgen. So werden bei vielen Darlehensverträgen derzeit nur 1% Tilgung pro Jahr vereinbart, das heißt nach 10 Jahren besteht immer noch eine Restschuld von 90%. Betrug die Kreditsumme beim Abschluss etwa 300.000 Euro, so sind es in unserem Beispiel nach 10 Jahren immer noch ca. 270.000 Euro. Muss man dann refinanzieren und die Hypothekenzinsen steigen zurück auf den langfristigen Durchschnitt von 6,5%, bedeutet dies eine monatliche Zinsbelastung (ohne Tilgung) von etwa 1.460 Euro. Im Vergleich dazu, betrug die anfängliche Zinsbelastung (wir rechneten mit 2%) inkl. 1% Tilgung nur 750 Euro pro Monat. Viele Anleger verschulden sich derzeit zu niedrigen Zinsen, vergessen aber dabei genug zu tilgen. Die monatlichen Belastungen würden sich also auch ohne weitere Tilgungsleistungen fast verdoppeln.
- Jahresmieten: Hat man vor 20 Jahren für Immobilen noch etwa die 12- bis 15-fache Jahresmiete gezahlt, so muss man in einigen deutschen Großstädten inzwischen die 30- oder 40-fache Jahresmiete berappen. Sollten die Zinsen irgendwann wieder steigen (und irgendwann werden sie wieder steigen), könnte sich dieser Trend auch schnell wieder umkehren. In der Finanzmathematik sprechen wir hier von mean regression, also einer Rückkehr zum langfristigen Durchschnitt.
- Reperaturen/Mietausfälle: Nicht immer geht bei einer Vermietung alles glatt, es kann jederzeit zu Mietausfällen und Reparaturen kommen. Daher sollte man eine Monatsmiete pro Jahr von den jährlichen Mieteinnahmen abziehen.
- Abschreibungen: Die besonderen steuerlichen Möglichkeiten bei denkmalgeschützten Immobilien heizt den Immobilienmarkt oftmals noch weiter an und verursacht vollkommen astronomische Bewertungen.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich mit einer vermieteten Eigentumswohnung in den seltensten Fällen Geld verdienen lässt und oft nur großen Ärger mit Mietern, Handwerkern und der Hausverwaltung verursacht.