Immobilien als Geldanlage

Eine Frage wird uns besonders häufig gestellt: Was macht man mit dem sauer verdienten und ersparten Geld? Auf dem Girokonto oder Sparbuch gibt es fast keine Zinsen, beim Tages­geld quasi eben­falls nicht (außer man sucht permanent eine neue Bank), beim Festgeld meistens auch nur um die 1%. Gold gibt gar keine Milch, ist aber immerhin ein Sach­­wert. Für viele kommen Aktien ebenfalls nicht in Frage, da diese viel zu stark schwanken.

Wie wäre es also damit, eine Immobilie zu kaufen? Wohnraum ist knapp und gerade in den großen Städten findet man ja schließlich immer einen Mieter, so die land­läufige Meinung.

Ich möchte Ihnen heute mehrere gute Gründe gegen einen Immobilien­kauf mit auf den Weg geben.

  1. Nebenkosten: Sie müssen beim Immobilien­kauf immer berücksichtigen, dass Sie bei Kauf sehr hohe Neben­kosten zu tragen haben. So müssen Sie beim Kauf einer Eigentums­­wohnung in Frankfurt derzeit 6% Grund­erwerbs­­steuer, 1,5% Notarkosten und 0,5% für den Grund­buch­eintrag berappen. Macht zusammen 8%. Bei einem Kauf­preis von 250.000 Euro sind dies 20.000 Euro. Fällige Makler­­provisionen können weitere 3% bis 6% des Kauf­preises ausmachen, also nochmal bis zu 15.000 Euro. Dieses Geld sehen Sie nie wieder, so dass Sie zum Teil sehr lange warten müssen, bis sie diese Neben­kosten an Miete wieder eingenommen haben.
  2. Klumpenrisiko: Wenn Sie eine Immobilie zur Geld­anlage kaufen, haben Sie immer ein großes Risiko, da Sie sehr viel Geld in einen Korb legen. Die Wohn­gegend kann unattraktiver werden (z. B. durch eine neugebaute Flughafen-Landebahn) oder das Umfeld kann sich verändern (Stellen­entlassungen bei einem großen Arbeitgeber).
  3. Niedrige Zinsen: Viele Anleger verschulden sich derzeit zu niedrigen Zinsen, vergessen aber dabei genug zu tilgen. So werden bei vielen Darlehens­­verträgen derzeit nur 1% Tilgung pro Jahr vereinbart, das heißt nach 10 Jahren besteht immer noch eine Rest­schuld von 90%. Betrug die Kredit­­summe beim Abschluss etwa 300.000 Euro, so sind es in unserem Beispiel nach 10 Jahren immer noch ca. 270.000 Euro. Muss man dann refinanzieren und die Hypotheken­zinsen steigen zurück auf den lang­fristigen Durch­schnitt von 6,5%, bedeutet dies eine monatliche Zins­belastung (ohne Tilgung) von etwa 1.460 Euro. Im Vergleich dazu, betrug die anfängliche Zins­­belastung (wir rechneten mit 2%) inkl. 1% Tilgung nur 750 Euro pro Monat. Viele Anleger verschulden sich derzeit zu niedrigen Zinsen, vergessen aber dabei genug zu tilgen.  Die monatlichen Belastungen würden sich also auch ohne weitere Tilgungsleistungen fast verdoppeln.
  4. Jahresmieten: Hat man vor 20 Jahren für Immobilen noch etwa die 12- bis 15-fache Jahres­miete gezahlt, so muss man in einigen deutschen Großstädten inzwischen die 30- oder 40-fache Jahres­miete berappen. Sollten die Zinsen irgendwann wieder steigen (und irgendwann werden sie wieder steigen), könnte sich dieser Trend auch schnell wieder umkehren. In der Finanz­mathematik sprechen wir hier von mean regression, also einer Rück­kehr zum langfristigen Durchschnitt.
  5. Reperaturen/Mietausfälle: Nicht immer geht bei einer Ver­mietung alles glatt, es kann jederzeit zu Mietausfällen und Reparaturen kommen. Daher sollte man eine Monats­­miete pro Jahr von den jährlichen Miet­einnahmen abziehen.
  6. Abschreibungen: Die besonderen steuerlichen Möglich­keiten bei denkmal­­geschützten Immobilien  heizt den Immobilien­­markt oftmals noch weiter an und verursacht voll­kommen astronomische Bewertungen.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich mit einer vermieteten Eigentums­wohnung in den seltensten Fällen Geld verdienen lässt und oft nur großen Ärger mit Mietern, Handwerkern und der Haus­verwaltung verursacht.

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